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文｜靠谱的阿星

时间倒回2015年，整个房产行业沉浸在“转型”困惑与对互联网+的憧憬之中，无论是地产大佬还是普通的经纪人，他们为自己所处的房产行业是国民经济支柱而骄傲。

变者长存，传统的那套生存模式也让他们倍感焦虑：开发商想做互联网交易平台，新兴的交易平台想整合线下中介机构，中介机构想做品牌公寓，顺便自建App做流量；房产媒体公司想往线下直接做交易......

不过，如今看来，这些种种跨界的尝试大多是前进三步后退两步：

烧钱狂砸广告、号称颠覆传统中介的爱屋吉屋彻底倒闭，只是这几年整个“互联网与房产行业融合”之萧瑟的一个注脚。曾被誉为房产圈的黄埔军校的搜房转型为房天下之后，目前市值已经跌至7亿美金，一些原来搜房在地区市场的总经理出来创业并带走大量经纪团队。

同样在2015年辉煌的房多多变得异常低调起来，回归一手房代理。扎堆做品牌公寓的项目，从2018年下半年至今一直遭遇租户对其甲醇超标的投诉，以及长租公寓项目资金链断裂的暴雷声......

虽然说房产是最靠近钱的行业之一，但是还是很多项目白忙活一场，甚至连盈利模式都没有找到，过去三年，可能有无数人不知不觉经历了这样一场房产企业电商化或是房产O2O平台的“小败局”。

01 房产中介的生存环境

有人把爱屋吉屋倒闭的原因归结为创始团队邓薇、黎勇劲均是纯线上互联网公司行业背景，无论是土豆网还有大黄蜂均没有盈利，通过做大规模而收购推出，只不过当他们延续这条路径在房产行业后发现，水深无比。

这种迷茫在很多十多年房产经验的人那里同样存在，所有人都知道互联网与房产结合是一个潜力无限的新兴方向，但是就是找不到落地模式，爱屋吉屋其实也是为了行业充当了探索的炮灰，我当时发了一条朋友圈：

彼时，爱屋吉屋以及一些线上房产交易平台在测试阶段就直接包含了“新房”、“二手房”、“租房”三个业务品类，他们对标公司是链家、中原地产、我爱我家等深耕行业多年的巨头，凭借是在线上做不需要线下交易门店的成本，并能够直接呈现给用户“真房源”，并且使用互联网打法，通过低佣金或者免费方式，把客户存留下来用其他服务进行转化。

如果只做其中一个房产交易的品类，都会因为低频次的客户交易之后彻底流失，那将只能不停的补贴吸引新用户，多个品类看起来是并不可少的。

（爱屋吉屋的App包括了新房、二手房以及租房三个平台，并有找房及预经纪人带看的功能）

事实上，新房、二手房、租房这三个领域“隔行如隔山”，阿星觉得有必要从宏观角度对大房产市场进行一次梳理。

新房市场的房价是由地方政府房管局给出最终备案价，新房楼市是一个政策市场；而二手房是根据新房市场价格线而为定价参照的投资市场。由于楼市房价长线看涨，才带动二手房市场交易的流动性。

反过来，鉴于新房涨幅长期比银行存款利息更高，从投资属性上看，很多人即使是刚需购房也会考虑到升值空间，为日后留条退出之路。

一手房与二手房均是大宗商品交易，目前绝大多数中产家庭都会选择贷款方式“加杠杆”。政策提供的金融信贷服务为一手房开发商、购房者提供了信用担保，地方政府以及大部分的国民不动产财富即来自“士地红利”的层层转化，从而演绎出土地红利与地方经济「鸡生蛋蛋生鸡」的互为因果与螺旋发展。

而流量最大、相对高频的住房租赁市场则是人们在购买房子之前的“过渡”，广大租客往往要经过漫长财富积累期，为的是一手房与二手房市场做一场“集中投放”，这样才能成家立业、扎根城市不再漂泊。由此刚需租房量最大的是城中村以及隔断房；改善租房则催生了长租公寓“二房东”运营业务火爆。

这些房产市场的底层逻辑构成了交易中介的生存环境。

02 不同的房产中介不同的命运

房产中介服务“术业有专攻”，也分租赁市场中介、购买二手房、游走楼市的中介，中介交易平台主要获取那个领域的经纪人也很重要，直接决定了项目发力和落地的方向。