编者按：本文来自微信公众号：真叫卢俊，（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊，36氪经授权转载

上海至今差不多有780万套房子，这个数字你对比上海2400万常驻人口，按照一套房子2.5人的比例来测算，你会发现其实在总量上来说，上海其实不缺房子，经过20年的房地产发展，这个城市已经整体解决了基本的居住问题。

说实话，这样的数据样本已经不小了，几乎可以描绘出相对清晰的上海居住生活蓝图了。只是比较遗憾的是，以前对于二手房的数据实在是太少太少了。

但是幸运的是，如今贝壳研究院、链家等机构都在试着还原一些房产数据，而这些数据的背后，都在揭露上海楼市过往不曾被发现的真相。

今天结合一些和大家聊几个观点，如果大家感兴趣，我愿意做更深度的分析。

01、大部分有房者都十年不换房

从上海的大数据来看，接近75%的用户持有一套房子的时间超过10年以上，只有不到5%的用户在两年内把房产卖掉。

这说明几个问题，第一上海楼市确实比较健康，大家买房都以居住为主导，短期买卖的比例很低。

但是从另外一个维度来看，大部分人十年不会换房，可能是已经适应了这样的生活，当然也可能没有置换第二套的能力。

所以特别是首套用户的朋友，咱们梦想归梦想，情怀归情怀，我们有没有想过迫不得已在一套房子里住时间。请把这个问题放在你买房的前置条件里，毕竟我们都是普通人。

当然住十年不是说你一定要买大房子，反而我觉得一个人对空间的忍受能力是极强的，香港的千尺户型都已经能够算豪宅了，所以在这十年里房子大不大是其次的，你需要关注的是你所从事的行业和你房子之间的时间成本。

比如拿我来说，我买房子永远只会选上海的西边，因为我看了下上海70%的开发商的办公室都在西边，所以哪怕我在一个地方要住十年，只要在西边我就都还可以接受。

另外我们看到，一套房子住两年就要置换的人在上海的比例是5%，什么概念，上海平均每年有20万套的二手房置换，只有1万户的家庭能力可以支撑的起两年置换。

这些人，是真正意义上的小众。

所以如果有自知之明的购房者，我们都要做好十年不换房的可能，这不是想不想的问题，而是能不能的问题。

02、买房赚不赚钱，可能是一个伪命题

可能你很快会反驳我，这不是废话么，买房当然赚钱，但是我们来看真实的数据。

我们来看，在如今的市场里，持有2年就抛售上海房产的，买卖的价差已经非常非常低了，扣除各种税费以及贷款的成本，几乎就不赚钱了。

而长持有房子的人，差价空间都在130万以上。之前分析过一个数字，只有不到5%的人2年之内就卖房了。所以大部分人在房产领域里都还是赚的，只是少赚多赚而已。

这个增值转换成数字是多少呢，12.8%。

但是别着急下结论，在卖房的这一批客群中，有超过60%的客户最后选择了置换，换句话来说套现出来的现金又回到了房市里面，换句话来说赚钱不赚钱其实都是心理感受，你的口袋不会因此鼓起来，日常消费也不能升级。

同时这个信号也给到2016年2017年买房的朋友一个建议，不论你买的是二手房还是一手房，最近几年不要卖房子了，一定是赔本的，做好长持有的打算和准备。

当然，最惨的还是2016年2017年买一手房的各位，最高的价格买的最差的产品。

03、学区房具有客观存在的价值和意义

谈论了如今的上海市场有这么多置换的需求，那么置换的关键点是什么。

所有置换客中有 53.72% 的客户选择在同环线内置换，27.89% 在同板块内置换，8.12% 在同小区内置换。言下之意，其实大部分人不是因为对地段不满意而换房子。其实这一点也很容易理解，因为上海在发展，地段一定是越来越好。

那么大家置换的驱动因素是什么。

第一个，毫无疑问就是小房换大房，伴随着家庭成员的增长以及自己需求的细分，“不够住”成为客观存在的问题，这也成为了置换用户的第一驱动力。

除此之外我们还发现一个有趣的数字。

置换的这段波动非常贴合整个城市的出生率情况，而且有趣的是，大多数置换都发生在生育后的6年。也就是小孩即将读小学的这个时间点。