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作为美国当下炙手可热的独角兽公司，Wework的上市之路可谓备受关注。然而，随着共享经济龙头Uber的上市及大跌，同样概念且仍未盈利的Wework也开始受到各方面的质疑。

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招股书的公开提交将估值争议推到了高潮，2016年-2018年，会员和收入年增长超过100%，但亏损以高于前二者的增速在扩大，现金流情况也在2018年以来恶化，经营净现金流转负且趋势在扩大。

9月9日，在Wework启动IPO路演之前，媒体曝出其估值从年初的470亿美元直接下调至231亿美元，直接腰斩。随后的故事就更加戏剧化：

1、疑似承受不住估值腰斩，外部第一大股东软银督促Wework暂缓IPO。

2、Wework的钱已经不够烧，且IPO失败意味着与上市绑定的60亿美元信贷额度无法获得。

3、到手的丰厚佣金怎么能飞了？摩根大通、高盛等承销商有意继续推进Wework上市。

4、9月11日，传Wework估值再被下调至150亿美元。

直到北京时间9月11日，Wework原定本周开展的IPO路演仍未启动，而下周公开招股的时间表也变得扑朔迷离起来。从资本宠儿，到如今的争议缠身，Wework究竟经历了什么？国内的租赁市场规模同样巨大，我们能从Wework的商业模式和成长路径中学到些什么？

一、传统视角：业务本质是二房东

抛开各种高大上的词汇，Wework的生意本质就是"二房东"，干的就是中间商赚差价的活。从传统东手中长期租赁办公楼，经过简单装修和处理之后，再二次出租给目标用户。模式非常简单，但我们需要思考的是，在办公室租赁市场上，大型二房东的存在具有合理性吗，他们解决了什么行业痛点？

基于信息不对称、信用危机等固有限制，具有公信力的中介的存在于某些行业是必须、必要且能创造巨量价值的。比如商业银行，本质是资金提供者与需求方的中间人；比如饿了么、美团平台，通过整合乱象丛生的中小店铺、打造管理骑手团队、再通过官方平台对接广大用户，成功帮助人民群众实现外卖自由；再比如近几年大热的住房租赁市场，同样存在个人房东和租客之间的信息不对称、以及信任和违约等问题……

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然而在办公室租赁领域，无论是供给方之房地产商、还是需求方之公司，二者的信息都相对透明，且在合同等法律工具的帮助下也能解决主要的信任问题。相对来说，中介生存的空间会比上述所提到的行业要小。

在这个相对小的生存空间里，Wework给自己的定位是"贩卖灵活性"——将长期写字楼租赁与短期租户配对。2010年，Wework在纽约成立，彼时它的用户都是那些初创的小型团队。对于这些尚处在初期的团队而言，未来的不确定性非常高，而传统办公室的长期租赁合同对它们而言是很大的负担，Wework则很好地提供了灵活度。

事实证明Wework是聪明的，"灵活度"的市场需求超出想象。截至2019年6月30日，Wework已经在全球29个国家111个城市的528个地点拥有办公室项目，会员用户达到52.7万，每年仍以超过100%的速度在增长。同样值得惊喜的是，目前Wework的企业会员用户占比已经达到40%，"灵活度"不仅是初创团队所追求的，包括全球五百强在内的大型企业同样有此需求。

来源：WE.招股书

如上图所示，经过前几年的沉淀，二房东Wework似乎正在一条康庄大道上奔驰。然而，一个似乎难以避免的危机却随着它的迅速扩张而愈发严重，这是由二房东的固有特性决定的。前面我们说到，Wework通过与办公楼持有者签订长期租约，再将办公区域灵活地租给客户。这种模式带来的后果就是：

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1、在快速扩张时期，由于办公楼重资产、长周期而回流慢的特点，资金缺口会越来越大。

2、而在经济衰退期，灵活租赁的用户有大量取消合作的动力，而签订长期合同的Wework仍需承担还租压力，亏损压力会很大。

根据Wework招股书，其新项目从启动、开业到达到盈亏平衡点需要超过一年半的时间，而截至2019年6月1日，Wework只有30%的物业达到成熟（实现盈亏平衡），70% 的项目仍在培育期，需要额外投入现金流。与此同时，扩张仍在继续，资金缺口仍在不断扩大。

来源：WE.招股书，富途研究整理

这也是为什么Wework的会员数和收入迅速提升的同时，亏损却在以更快的速度扩大。同样的，近期国内的长租公寓频频暴雷的原因，也是如此。

二、不止于此：会员、广告、社交

不过，Wework显然不甘心仅仅做一个普普通通的二房东，随着会员规模的扩大以及数据的积累，Wework开启了新的广告、社交等新副本。

1、贩卖灵活度——不止小型创业公司