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文丨业界风云汇，作者丨火火

近日，蛋壳公寓、自如寓接连被传出赴美IPO的消息，且两家公司均否定了上市传闻。无风不起浪，为何长租公寓品牌在市场降温后寻求上市呢？

众所周知，2018年部分长租公寓被传出甲醛房，甚至一些企业以爆雷、破产的方式退出。行业早已从野蛮式发展阶段，进入下半场。一些头部企业要想稳固行业地位，并继续扩张，就需要通过继续融资谋求更好的发展。

那么，如今长租公寓市场到底是什么行情？为何长租公寓受到部分青年群体的喜爱？行业又存在哪里问题呢？

市场有需求，但价格较高

近两三年，长租公寓品牌纷纷涌现在全国主要的一二线城市，包括房产中介链家旗下的自如寓、紫梧桐资产管理有限公司投资的高端白领公寓品牌——蛋壳公寓、以及许多中小品牌公寓等，就连地产商巨头万科、龙湖也分别推出了泊寓、红璞。长租公寓集结了房产中介、房地产企业、资本市场，以及个人投资者，四方力量齐聚会师。

长租公寓赛道引来众多玩家进入，是因为他们都看到了行业有着较大的市场需求。

前几年，大多数城市租房群体主要通过线下房产中介，或者线上58同城、赶集网、搜房网等渠道租房，可真正开始租房时却会遇到照片与实物不一样、看中的房子已经被租出去了的情况，甚至有二房东乱收费的现象。种种被坑的经历让越来越多的租房族成为弱势群体，于是大家渐渐转变观念，希望找品牌直租的房子，这样不容易出现货不对板的情况，房屋的安全性也更有保障。

随着生活水平的提高，人们的居住需求也发生了很大变化，更加注重高品质的用户体验，以及个人隐私不受侵犯。虽然买不起房子，但也不愿意合租或者群租。而且城市外来打工族流动性较大，哪怕是合租房也难以找到合适的伙伴，所以不少人选择长租公寓直租。

另外，随着单身潮的来临，长租公寓因为基础设施齐全，有统一管理，品质较高，而受到单身群体的青睐。加上政府打击群租房，刺激了一部分长租公寓的需求。

就长租公寓的发展现状，笔者走访了位于北京市朝阳区秀水街3号院1号楼建国门和平自如寓。该店工作人员小王表示，房源面积在16-21平米之间，均为一居室，月租6099-6899元之间，价格通常是楼层越高、面积越大就越贵，低楼层、小面积就会便宜一些，另加收10%的服务费。合同周期1-12个月都可以，如果签约周期为1-3个月，月租金会上浮20%；4-6个月上浮10%，7-11个月上浮5%，一次签约12个月不上浮，且最终的租金是上浮后再加收10%的服务费。也就是说实际月租金在6700-9000元/月之间。

在负一层是公共活动区域，租户可以在这里休息、聊天、工作等，另外还有健身房，每节课150元。在看房的过程中，休息区只有两个女租客，拿着电脑在那里办公，可见真正使用的公共区域的租客不多。

小王介绍，这里的租户主要是附近上班的年轻人，入住率有70-80%。用户一旦和自如寓签约后，不能换房，同类型的也不可以，如果换房要收半个月的租金。

看完房后，笔者问了一些居住在这里的租户，有的表示服务还不错，已经住习惯了；有人表示刚来北京工作不久，主要是看中这里离工作的地方近，就租住在了这里，等熟悉北京的环境后，可能下次会找别的地方居住；还有人表示虽然环境还可以，但是价格较高，而且公共区域设施一般，自己也很少用，感觉不是很值。

随后，笔者来到位于东城区天坛东里乙48号万科泊寓天坛店，工作人员表示，该店分为三种户型，一是25平米的一居室，月租均价在5400元左右；二是30平米两居室，月租4500元，窗户在楼道，因为采光差，所以价格较低；三是25平米的LOFT，月租5400-6100元之间。目前，只有一居室的房源，其他两种户型都已租满。泊寓是6个月起租，押一付一，如果一次性付款，能够享受租金95折，不另收服务费，收取商水商电费用。

在基础设施方面，租户通过刷人脸识别智能控制系统后，才能进入公寓，安全性较高。一楼有公共的办公空间和厨房，以及WiFi网络等，租户可以免费使用。

通过调查发现，无论是泊寓、自如寓等主流品牌的长租公寓，还是其他品牌都位于较繁华的地段，以工作在附近的年轻群体为主，他们愿意支付较高的租金。

不过，有业内人士表示，长租公寓前两年相比住小区房有一定的优势，现在的价格上涨了。他们前期通过低价吸引用户入住，然后递次涨价再获得利润。长租公寓主要是抢走了一室一厅的市场，因为一室一厅其实是租金最贵的，许多租户又不愿意找人合租，而选择长租公寓。以目前来看，长租公寓非常繁华的地段，且位于地铁口附近，入住率能达到80%，地段差一点入住率会比较低。

竞争激烈，靠资本推动

许多玩家看到长租公寓市场需求较大，于是纷纷进入。加上资本的助推，长租公寓一时成为风口。